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ARTIGOS

Contratos de locação: como ficam os pagamentos de aluguéis em razão do Coronavírus?

O impacto da pandemia COVID-19, mais conhecido como coronavírus, está causando grandes preocupações de caráter internacional, resvalando principalmente na saúde e economia dos países atingidos, impedindo que pessoas e empresas possam dar continuidade regular nas suas atividades, bem como no cumprimento de suas obrigações.

No caso em tela, vamos analisar os efeitos que o vírus vem causando nos contratos de locação, uma vez que muitos estão com déficit financeiro para arcar com as despesas mensais e isso tem consequentemente impactado nas locações, sejam elas de bens móveis ou imóveis (residenciais ou comerciais), já que no Brasil foi decretado estado de calamidade pública.

É evidente que jamais pensaríamos viver algo desta natureza, no entanto o legislador ao redigir as leis deve atentar-se às necessidades futuras (ainda que elas não existam). Dessa forma, o Código Civil Brasileiro dispõe algumas regras para desobrigar o devedor das obrigações que ele contraiu e a conjuntura atual configura claramente a presença de força maior, uma vez que não podemos evitar ou impedir os efeitos negativos econômicos do coronavírus perante a sociedade.

Neste raciocínio, aqueles que alugam bens de terceiros preocupam-se em como arcar com a integralidade da mensalidade do aluguel quando deixaram de perceber valores em razão de terem suas atividades suspensas por meio de decretos estaduais e municipais, ocasionando a paralisação de atividades, onde muitas pessoas estão sem trabalhar e muitas empresas deixaram de faturar ou reduziram consideravelmente o seu faturamento neste período.

A situação vivida no país necessita nossa atenção para evitar que uma parte suporte o ônus integral pela força maior, principalmente para que se busque manter o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos. Sendo um evento de força maior, é possível que o locatário se livre do cumprimento das obrigações por impossibilidade do cumprimento. No entanto, perseguindo o princípio da boa-fé, leva-se em conta que lhe é conferido o direito de negociar o contrato para ajustar valores analisando cada caso, uma vez que a Lei do Inquilinado prevê que o locador é obrigado a garantir, durante o tempo de locação, o uso pacífico do imóvel locado.

Portanto, se o bem locado não está sendo subutilizado em razão da suspensão de atividades ou diminuição da renda do locatário, há o direito de renegociar, enquanto perdurar a situação anômala, podendo reduzir temporariamente o valor da locação, estabelecer um parcelamento do valor, utilizar-se da garantia locatícia ou até mesmo suspender o pagamento até que perdure o estado de calamidade.

Para negociar os termos do contrato, as partes devem analisar as circunstâncias do bem locado como por exemplo: se a locação é não residencial, verificar a atividade desenvolvida no imóvel, por exemplo farmácias, supermercados, postos de gasolina, hospitais são considerados essenciais e devem funcionar durante o estado de calamidade. Já restaurantes, tiveram sua atividade suspensa parcialmente, sendo permitido o serviço de entregas ou delivery, já que este tipo de atendimento permanece autorizado. Se a locação for residencial, para renegociar o contrato, o locatário deve comprovar a ocorrência de redução de sua renda.

Importante destacar ainda que a legislação brasileira não possibilita de imediato que o locatário simplesmente suspenda os pagamentos, razão pela qual as partes devem buscar a melhor solução revisar o preço do contrato de forma temporária. Estas regras servem tanto para as locações de bens móveis e imóveis, pois por exemplo um escritório pode requerer a suspensão da locação de uma máquina de xerox já que a mesma não estará em operação neste período.

Estamos em movimento para superar a crise atual e devemos atentar ainda para obstar movimentos oportunistas, pois a bem da verdade a pandemia não afeta a todos de formas iguais. Devemos ter bom senso para manter os contratos e de comum acordo estabelecer condições que não onerem excessivamente somente uma das partes.

Por Dalila Carlos de Castro, Advogada da área cível do escritório Imaculada Gordiano Sociedade de Advogados.