Fazemos parte da maior rede de Direito Empresarial do Brasil
   

85 3066.5236

ARTIGOS

Usucapião extrajudicial: Possibilidades e impedimentos

Asseverando o dinamismo jurídico, o artigo 1.071 do Novo Código de Processo Civil adicionou à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) o artigo 216-A, o qual traz em seu escopo legal a possibilidade do reconhecimento extrajudicial da usucapião. Isso significa dizer que, a parte interessada não possui somente o judiciário para fins de fazer valer seus direitos quanto ao reconhecimento de propriedade.

.           Importante salientar que o procedimento da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL é opcional, cabendo portanto a parte interessada, se  assim preferir, protocolar seu pedido junto à máquina judiciária. Ao escolher a modalidade extrajudicial, todos os procedimentos serão realizados diretamente perante cartórios de registro de imóveis da comarca em que estiver situado o referido imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado e representado obrigatoriamente  por advogado(a)

.           O artigo 216-A da Lei de Registros Públicos ainda enumera  os documentos necessários para o  pedido de usucapião extrajudicial, dentre eles: ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões negativas, justo título e outros.

Compete ainda aclarar, considerando dúvidas costumeiras:

  1. Quando é/será possível optar pela via extrajudicial?

.           O requerente reúne todos os documentos elencados nos inciso do artigo 216-A, com exceção do inciso IV, que trata do justo título. De acordo com o § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Publicos (incluído pela Lei 13.465/2017), caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio Cartório. Este é um dos motivos que condiciona o acompanhamento deste procedimento, muito embora à titulo administrativo, por advogado(a).

  1. Como acontecem as etapas deste procedimento junto ao cartório de registro de imóveis?

.           Antes de tudo, toda a documentação deverá passar por uma pré-analise de seu advogado. Isso garantirá a viabilidade do pedido junto ao cartório, em termos de cumprimento de leis e que o processo tramite de forma célere e sem delongas em exigências notariais, evitando as conhecidas notas devolutivas e mais prazos para analises pelo cartório, as quais podem prolongar o procedimento.  Em apertada síntese, o fluxo acontece nestes passos:

  1. Cálculo dos emolumentos devidos;
  2. Pagamento dos emolumentos;
  3. Reapresentação do processo;
  4. Prenotação – o processo ganha um número de ordem;
  5. Procedimento de buscas – verifica-se a existência de ônus que impeçam a transmissão do imóvel a terceiros;
  6. Exame e Registro – Verifica-se se há exigências a serem formuladas;
  7. Existem exigências a serem cumpridas;
    1. Examinador emite Nota Devolutiva – exposição das exigências e devolução do processo para a parte cumprir as exigências;
    2. Cumpridas as exigências;
    3. Reentrada do processo no cartório;
    4. Nova prenotação;
    5. Repetição de todas as fases até chegar à fase 6;
  8. Não existem exigências a serem cumpridas;
  9. Notificação do Município / Estado / União pelo cartório;
  10. Publicação do Edital pela Parte – para ciência de terceiros;

Após isso, o processo é encaminhado para Registro e abre-se nova matrícula para o imóvel. A parte pode, então, solicitar a matrícula do seu imóvel.

.           Mormente, ao que aparenta ser burocrática e longeva,  não é bem assim! A Usucapião Extrajudicial tem previsão de ser concluída no Registro de Imóveis no prazo que pode variar de 90            (noventa )  a 120 ( cento e vinte)  dias em média, no caso de um processo bem feito e corretamente pré-examinado.

.           Desta feita, diversas são as vantagens em se optar pela via extrajudicial no procedimento de usucapião, quando possível. Dentre estas, duas se destacam, quais sejam:

-Procedimento mais célere que na via judicial: A Usucapião Extrajudicial tem previsão de ser concluída no Registro de Imóveis num prazo de pode variar de 90 a 120 dias em média;

-Honorários: A tabela de honorários da OAB/CE  estabelece que o piso dos honorários contratuais, em usucapião, deverão ser 20% do valor do bem e, no mínimo,  60 UAD’s ( unidade advocatícia) equivalendo a R$ 5.008,80 ( cinco mil, oito reais e oitenta centavos) – considerando valor da unidade  UAD’s ( R$ 83,48) *valores para 2019.

.           Sobremaneira,  é importante que as partes interessadas considerem que o valor de um imóvel após sua regularização, pode aumentar de 30% (trinta) a 50% (cinquenta) por cento  em comparação com um imóvel em situação somente de posse, ou seja, sem registros e averbações em matrículas notarias. Não ficam dúvidas, portanto, quanto a importância da regularização para valorização do seu imóvel/ empreendimento!

Por Anne Aguiar, Advogada Ambiental/Cível do IGSA.