Das benfeitorias em imóveis locados

Quando se está na posse de imóvel alugado, quer seja para fins residenciais ou comerciais, algumas dúvidas e questionamentos podem surgir no decorrer da vigência contratual, ou até mesmo quando da extinção do contrato com a entrega do imóvel. Aqui trataremos especificamente das “Benfeitorias”.

As benfeitorias estão previstas na lei do inquilinato (Lei 8.245/91) nos artigos 35 e 36, e Código Civil no artigo 1.219 (Lei 10.404/2002).

O nosso objetivo, neste texto, é abordar o tema de forma a minimizar dúvidas quanto aos seguintes aspectos: tipos de benfeitorias; necessidade de autorização; ressarcimento; remoção, dentre outras dúvidas que o locatário/inquilino poderá questionar em relação aos direitos e obrigações das partes figurantes no contrato de locação.

As benfeitorias são obras que visam conservar, restaurar, adaptar o imóvel ou até torná-lo mais atrativo, para melhor atender e servir às necessidades dos usuários.

Existem 03 (três) tipos de benfeitorias previstas na lei do inquilinato, as quais destacamos:

1. Necessárias: são obras destinadas à conservação ou restauração do imóvel, cujo objetivo é evitar a deterioração. Como exemplos podemos mencionar: troca da fiação elétrica e/ou hidráulica, telhado, paredes, piso, pilastras;
2. Úteis – tem por finalidade melhorar a qualidade do imóvel, ampliar a sua funcionalidade Exemplo: construção e/ou ampliação de banheiro, garagem, forro, construção de rampa, grades de proteção;
3. Voluptuárias – estas tornam o imóvel mais atraente e são compostas de itens de decoração e estética, e são de fácil remoção. Exemplo: inserção de carpetes, divisórias, artigos de decoração, jardinagem.

É importante saber qual benfeitoria no imóvel requer autorização do proprietário, se é indenizável ou não, para evitar possíveis transtornos e até sanções contratuais. Portanto, desenvolvemos abaixo um breve esclarecimento:

As benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, mesmo que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis.

As benfeitorias úteis deverão ser obrigatoriamente autorizadas pelo proprietário, expressa e por escrito, para que o locatário exerça o seu direito de indenização.

Nos dois casos acima as benfeitorias são indenizáveis e permitem ao locatário o direito de retenção do imóvel, ou seja, o locatário poderá ficar na posse do imóvel até que o locador pague o valor respectivo dos custos.

E por último as benfeitorias voluptuárias. Estas não são indenizáveis, podendo o locatário retirá-las do imóvel ao final da locação, ou durante a sua locação. Importante frisar que a remoção das benfeitorias voluptuárias não poderá afetar a estrutura do imóvel.

Portanto, as benfeitorias necessárias e úteis serão incorporadas ao imóvel enquanto as voluptuárias seguirão com o locatário. Caso o locatário não deseje remover as benfeitorias voluptuárias poderá deixá-las no imóvel, desde que o locador concorde.

E para finalizar, ressaltamos um equipamento que é por vezes motivo de questionamento e controvérsias, quando se trata do tema ora tratado: O aparelho de ar condicionado. Este item não se enquadra em nenhuma das benfeitorias, pois é considerado como “pertenças” pelo Código Civil. Ou seja, é um acessório de uso de quem o instalou.

Por Carmen Holanda, Coordenadora de Contratos IGSA